照此下去,万亿房企数量将达5家!

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本文来自微信公众号“地产大爆炸”

2018年以来,当调控成为常态,万亿在行业中很少被提及,房企都不爱提,也不敢提,怕有关部门受刺激。

但前阵子孙宏斌提了:

未来几年将有3家房企过万亿。

辩证看,国家调控是为了行业稳定,初心是好的,但从行业规律和市场集中度规律来看,尤其今年是十四五规划这个时候探讨行业未来格局,也很重要。

在此,先抛出个观点:

未来5年至少有3家房企破万亿,10年出现5家万亿房企是大概率事件!

假设这样的行业格局成立,从行业趋势和市场角度,其他房企该如何出牌?

尤其43家已经破千亿的大房企,如何安排未来5年后的角色和策略,现在就得提前布局。

做战略,得看外部大环境,客观认识所在赛道的容量和阶段。

过去,我们每年都说行业天花板已经看到,但每年都被打脸,2019年是17万亿,2020年疫情年比2019年还涨了一点点.

孙宏斌预测2021年将破18万亿,假设未来销售面积不变,销售单价按照2021年GDP6%,即每年5%房价增加,未来房地产名义金额破20万亿,是大概率事件。

保利投顾研究院整理

一些乐观的行业研究员曾给出25万亿,30万亿的预判,这里暂且不提。

保守的估计,即使以相对中间值20万亿来看,未来一家龙头房企市占率5%,就1万亿了,如果龙头干到8%,那就是1.6万亿。

6%到8%,是吹牛逼吗?

答案是不!

2021年初,郁亮接受采访说万科未来市占率要做到6%~8%。

这个数据是有依据的,以成熟的美国房地产市场为例,其最大住宅龙头市占率就是8%

而且美国人个性化需求本就强烈,中国批量开发相对更容易形成市场共性和标准产品接受度,况且中国房地产市场更多胡焕庸线,房地产的肥沃市场区域相对美国更集中……所以中国住宅龙头超过8%也是有可能。

而目前,头部房企7000多亿的规模,市占率才4%,不算大。为何会涨到6%到8%?理由如下:

其一,未来5年行业集中度会更提速

过往的规律现象是,越是市场调控持续加码,越有利于头部优秀房企。

比如万科,在2008年,2010年,2014年以及2017年四个节点都有逆势走强的特征。

从这个角度,2018年史上最严厉调控过后,未来30强尤其是10强的集中度会加速。

其二、头部房企的野心可从房企土储货值排行榜和储销比中窥见

土储端,截止2020年上半年,头部房企有9家土储破万亿,其中融创,碧桂园,绿地、保利都是在2万亿到3.1万亿左右。

3万亿土储,理论上空间上都具备1年破万亿的“家底”,而且这些房企都还在激进拿地,中海就是其中的典型。

来源于易居克而瑞

其三,国家没有扼杀优秀头部房企的融资扩张的大门

资金端,三道红线虽然把融资增加的开关限制在15%的天花板,但优秀的头部房企,财务安全的房企还有5%到15%的融资再增长。

此外,在融资收紧和为城市共建大主题下,央企还能凭借身份和融资优势,以及后续的国企收并购重组,以及国家在全球范围内做大做强央企的战略考虑,迎来新的机遇。

尤其在退房令和三道红线之后,预计央企地产项目转让或将在2021年继续增加。

其四、头部房企明显在2021年磨刀霍霍,尤其疫情年过后,被憋的不行的优秀房企已经开始率先发力了。

具体的,如多年没公开提销售目标的万科,反常的公开提出2021年销售目标——7900亿。而且一向强调稳健的郁亮也嫌弃万科过去3年规模发展速度过慢了。

7900亿是什么概念?

14%的销售增长率。

另一边,为了提速,2021年刚开始不久碧桂园全国区域集团又扩张到了104个,并且碧桂园在区域集团扩充之后,又提出一个新目标:

要求碧桂园区域集团在区域深耕城市做到15%市占率。

若15%作为一个全国平均值要求,未来全国整体市占率就非常有想象空间了。

又比如中海这4年激进拿地,开始强调规模重回前5,与此同时,其他头部房企也提出2021年增长率提升的内部目标!

这些提速目标能不能完成?

我们再把提速放到全国经济的大背景,刚过去的会提出2021年GDP预期目标是6%以上的增长率,这也反过来给中国房地产的经济整体面提供了一个利好支撑。

所以,虽然行业下行,利润率和规模增长不同以往,资金全方位收紧……但优秀的房企并不悲观。

比如融创内部,孙宏斌提出2021年的三大主张是:

乐观,勇敢和长期主义。

乐观是对行业长期看好,勇敢是敢于变革和创新,而长期主义是做好产品,提升融创综合竞争力。

结语:

即便是现在,都说地产难做,但行业盘子那么大,真正的垄断远没形成,并且较之其他行业,房地产行业依旧是最赚钱的行业。

就算是未来很少有大黑马,行业格局越来越稳定,但小黑马,中度变动还是有的。

未来5年头部房企分化的最大逻辑,还是得看土储,融资和综合竞争力。

当然企业毕竟是人做的,企业发展也有运气成分,企业掌舵人是否犯错?高层管理团队是否动荡? 是不是存在巨额腐败?这些人祸同样要算进去。

还值得一提的是,过去头部房企对中小房企的规模碾压、资金碾压,未来可能还有综合竞争力的碾压。

随着调控后一家又一家的房企倒下,对于优秀的头部房企来说,这无疑又是一轮通过收并购扩张的机会。


但前阵子孙宏斌提了:

未来几年将有3家房企过万亿。

辩证看,国家调控是为了行业稳定,初心是好的,但从行业规律和市场集中度规律来看,尤其今年是十四五规划这个时候探讨行业未来格局,也很重要。

在此,先抛出个观点:

未来5年至少有3家房企破万亿,10年出现5家万亿房企是大概率事件!

假设这样的行业格局成立,从行业趋势和市场角度,其他房企该如何出牌?

尤其43家已经破千亿的大房企,如何安排未来5年后的角色和策略,现在就得提前布局。

做战略,得看外部大环境,客观认识所在赛道的容量和阶段。

过去,我们每年都说行业天花板已经看到,但每年都被打脸,2019年是17万亿,2020年疫情年比2019年还涨了一点点.

孙宏斌预测2021年将破18万亿,假设未来销售面积不变,销售单价按照2021年GDP6%,即每年5%房价增加,未来房地产名义金额破20万亿,是大概率事件。

保利投顾研究院整理

一些乐观的行业研究员曾给出25万亿,30万亿的预判,这里暂且不提。

保守的估计,即使以相对中间值20万亿来看,未来一家龙头房企市占率5%,就1万亿了,如果龙头干到8%,那就是1.6万亿。

6%到8%,是吹牛逼吗?

答案是不!

2021年初,郁亮接受采访说万科未来市占率要做到6%~8%。

这个数据是有依据的,以成熟的美国房地产市场为例,其最大住宅龙头市占率就是8%

而且美国人个性化需求本就强烈,中国批量开发相对更容易形成市场共性和标准产品接受度,况且中国房地产市场更多胡焕庸线,房地产的肥沃市场区域相对美国更集中……所以中国住宅龙头超过8%也是有可能。

而目前,头部房企7000多亿的规模,市占率才4%,不算大。为何会涨到6%到8%?理由如下:

其一,未来5年行业集中度会更提速

过往的规律现象是,越是市场调控持续加码,越有利于头部优秀房企。

比如万科,在2008年,2010年,2014年以及2017年四个节点都有逆势走强的特征。

从这个角度,2018年史上最严厉调控过后,未来30强尤其是10强的集中度会加速。

其二、头部房企的野心可从房企土储货值排行榜和储销比中窥见

土储端,截止2020年上半年,头部房企有9家土储破万亿,其中融创,碧桂园,绿地、保利都是在2万亿到3.1万亿左右。

3万亿土储,理论上空间上都具备1年破万亿的“家底”,而且这些房企都还在激进拿地,中海就是其中的典型。

来源于易居克而瑞

其三,国家没有扼杀优秀头部房企的融资扩张的大门

资金端,三道红线虽然把融资增加的开关限制在15%的天花板,但优秀的头部房企,财务安全的房企还有5%到15%的融资再增长。

此外,在融资收紧和为城市共建大主题下,央企还能凭借身份和融资优势,以及后续的国企收并购重组,以及国家在全球范围内做大做强央企的战略考虑,迎来新的机遇。

尤其在退房令和三道红线之后,预计央企地产项目转让或将在2021年继续增加。

其四、头部房企明显在2021年磨刀霍霍,尤其疫情年过后,被憋的不行的优秀房企已经开始率先发力了。

具体的,如多年没公开提销售目标的万科,反常的公开提出2021年销售目标——7900亿。而且一向强调稳健的郁亮也嫌弃万科过去3年规模发展速度过慢了。

7900亿是什么概念?

14%的销售增长率。

另一边,为了提速,2021年刚开始不久碧桂园全国区域集团又扩张到了104个,并且碧桂园在区域集团扩充之后,又提出一个新目标:

要求碧桂园区域集团在区域深耕城市做到15%市占率。

若15%作为一个全国平均值要求,未来全国整体市占率就非常有想象空间了。

又比如中海这4年激进拿地,开始强调规模重回前5,与此同时,其他头部房企也提出2021年增长率提升的内部目标!

这些提速目标能不能完成?

我们再把提速放到全国经济的大背景,刚过去的会提出2021年GDP预期目标是6%以上的增长率,这也反过来给中国房地产的经济整体面提供了一个利好支撑。

所以,虽然行业下行,利润率和规模增长不同以往,资金全方位收紧……但优秀的房企并不悲观。

比如融创内部,孙宏斌提出2021年的三大主张是:

乐观,勇敢和长期主义。

乐观是对行业长期看好,勇敢是敢于变革和创新,而长期主义是做好产品,提升融创综合竞争力。

结语:

即便是现在,都说地产难做,但行业盘子那么大,真正的垄断远没形成,并且较之其他行业,房地产行业依旧是最赚钱的行业。

就算是未来很少有大黑马,行业格局越来越稳定,但小黑马,中度变动还是有的。

未来5年头部房企分化的最大逻辑,还是得看土储,融资和综合竞争力。

当然企业毕竟是人做的,企业发展也有运气成分,企业掌舵人是否犯错?高层管理团队是否动荡? 是不是存在巨额腐败?这些人祸同样要算进去。

还值得一提的是,过去头部房企对中小房企的规模碾压、资金碾压,未来可能还有综合竞争力的碾压。

随着调控后一家又一家的房企倒下,对于优秀的头部房企来说,这无疑又是一轮通过收并购扩张的机会。

归根结底,还是那句话:

未来中小房企的冬天会更冷,而头部优秀房企迎来的却是春光灿烂的明天。

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